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A Câmara dos Deputados aprovou, na quarta-feira (29), o projeto que permite ao contribuinte atualizar a preço de mercado o valor de imóveis e veículos declarados no Imposto de Renda, pagando uma alíquota bem menor do que a cobrada hoje sobre o ganho de capital. Trata-se do Projeto de Lei 458/21, votado em Plenário com substitutivo do relator, deputado Juscelino Filho (União-MA), que também abre a possibilidade de regularizar bens lícitos que nunca foram declarados.
Nada muda por enquanto na declaração. O projeto nasceu no Senado e foi aprovado pelos deputados com alterações, por isso retorna àquela Casa para nova votação. Só depois de concluída a tramitação e de o texto ser sancionado é que as alíquotas e os prazos descritos abaixo passam a valer. Não existe, hoje, prazo de adesão aberto nem formulário a preencher: o que há é uma proposta aprovada em uma das Casas.
Quanto o contribuinte pagaria para atualizar o valor do bem
A atualização a valor de mercado alcança imóveis e veículos terrestres, marítimos e aéreos, e toma como ponto de partida o valor lançado na declaração de 2024. Em vez de deixar o imposto sobre o ganho de capital para a hora da venda, a pessoa física pagaria 4% sobre a diferença entre o valor declarado e o valor atualizado.
Para a pessoa jurídica, a atualização implica alíquota definitiva de 4,8% de Imposto sobre a Renda da Pessoa Jurídica (IRPJ) e 3,2% de Contribuição Social sobre o Lucro Líquido (CSLL).
Um ponto que o texto deixa explícito e costuma passar despercebido: o valor atualizado passa a valer como custo de aquisição do bem. Ou seja, ele vira a nova referência para calcular o imposto de vendas futuras e de novas valorizações tributáveis.
O que é ganho de capital e por que a inflação entra na conta
Ganho de capital é a diferença entre o preço pelo qual o bem é vendido e o custo de aquisição registrado na declaração. Sobre essa diferença incide um imposto que varia de 15% a 22,5%, conforme o valor do bem. O tamanho efetivo da conta muda caso a caso, porque a lei de ganhos de capital admite deduções por fatores cumulativos que dependem do tempo de posse.
O problema apontado pelo relator é que o custo de aquisição fica congelado no papel enquanto os preços sobem. Quem comprou um imóvel há décadas declara aquele valor antigo e, ao vender, é tributado sobre uma diferença que em boa parte é apenas a perda de poder de compra da moeda, não lucro real.
A legislação vigente, ao desconsiderar os efeitos da inflação ao longo de décadas, leva à tributação de um ganho de capital fictício, que nada mais é do que a mera reposição do poder de compra da moeda
A avaliação é do relator, deputado Juscelino Filho. Para ele, a alíquota reduzida tende a destravar negócios que hoje não saem do lugar por causa da conta final do imposto.
Muitos contribuintes evitam vender imóveis devido à alta carga tributária sobre o ganho de capital ‘fictício’, que inclui a correção inflacionária. A possibilidade de atualizarem o valor de seus bens pagando uma alíquota de imposto reduzida permitirá ao governo antecipar uma arrecadação que talvez nunca ocorresse
A ponderação também é de Juscelino Filho, ao defender o substitutivo.
A trava: cinco anos para o imóvel e dois anos para o veículo
Quem optar pela atualização não poderá vender o imóvel nos cinco anos seguintes, nem o veículo nos dois anos seguintes. As exceções previstas são transmissão por herança e partilha em divórcio.
Vender antes do prazo não é proibido, mas desfaz o benefício: nesse caso, o proprietário terá de apurar o Imposto de Renda sobre o ganho de capital pelas regras vigentes, descontando o que já tiver pago na atualização. É a diferença mais relevante para quem pretende negociar o bem no curto prazo.
A regra é mais rígida que a anterior nesse ponto. Na lei de 2024, o desenho previa prazo escalonado de 3 a 15 anos, com descontos progressivos sobre o imposto devido no momento da venda.
Quem aderiu à regra de 2024 poderá migrar para o novo regime
O mecanismo é semelhante ao que já foi permitido pela Lei 14.973/24, cujo prazo de adesão, de 90 dias, venceu. Pelo texto aprovado, e conforme regulamento da Receita Federal, quem optou por aquela atualização anterior poderá migrar para o Regime Especial de Atualização e Regularização Patrimonial, o Rearp.
Bens não declarados: 15% de imposto mais multa de igual valor
A segunda frente do projeto é a regularização de bens lícitos que ficaram de fora da declaração ou entraram com omissão de dado essencial, como o valor. A lista é ampla: dinheiro em bancos, títulos de vários tipos, empréstimos entre pessoas, ações, direitos sobre marcas e patentes, ativos virtuais, imóveis e veículos, no Brasil ou no exterior, de proprietários residentes no país.
Essa regularização seria tratada como acréscimo patrimonial em dezembro de 2024 — a data de referência é 31 de dezembro de 2024. O contribuinte pagaria 15% a título de ganho de capital mais multa de igual valor, o que soma 30%.
Optar pela regularização dispensa o pagamento de mora e implica confissão dos débitos; em contrapartida, o contribuinte não é processado por crime tributário. O imposto poderá ser parcelado em 24 meses, corrigido pela Selic, e o texto prevê punições para quem deixar de pagar as parcelas.
A solução amplia a base fiscal e promove a conformidade tributária de contribuintes inadimplentes
A explicação é do relator, para quem o projeto ataca a sonegação estimulando a autodeclaração voluntária.
Os trechos da MP 1303/25 que entraram no projeto
O substitutivo incorporou vários dispositivos da Medida Provisória 1303/25, que tratava de seguro-defeso, compensação tributária e benefícios do INSS. A MP havia sido publicada em junho, depois da revogação do decreto que elevava o Imposto sobre Operações Financeiras (IOF) em diversas transações, e perdeu a validade ao ser retirada de pauta no dia 8.
Entre os pontos trazidos estão limitações à compensação de créditos tributários contra a União com tributos a vencer da empresa. Não serão aceitas compensações apoiadas em pagamento indevido ou a maior de tributo sem documento de arrecadação que dê amparo a isso. Também é caso de indeferimento o crédito obtido pelo regime não cumulativo de PIS e Cofins sem relação com as atividades econômicas da empresa — com exceção para transformação, incorporação ou fusão, quando podem ser consideradas as atividades da empresa originária.
A estimativa inicial da MP era reduzir renúncia fiscal em R$ 10 bilhões em 2025 e outros R$ 10 bilhões em 2026.
Por que a inclusão da MP dominou o debate em Plenário
A discussão entre os deputados girou menos em torno da atualização de bens e mais em torno dos dispositivos da medida provisória enxertados no projeto. Deputados da oposição e parte da base governista criticaram a inclusão.
O governo não é mais esperto que o Parlamento. Se ele quer pagar as contas, que corte gastos, não que continue arrecadando
A crítica é do líder do PL, deputado Sóstenes Cavalcante (RJ), para quem foram incluídas matérias estranhas ao projeto com o objetivo de ampliar a arrecadação. Na mesma linha, o deputado Joaquim Passarinho (PL-PA) disse que o governo pegou carona na proposta para reinserir pontos vencidos com a MP 1303.
Não se faz encontro de contas só aumentando receitas. Precisamos fazer economia. E esse governo não sabe fazer diminuição de despesas
A avaliação é de Joaquim Passarinho. Já o deputado Gilson Marques (Novo-SC) classificou a manobra como artimanha para aprovar trechos da medida provisória.
Não adianta mais a Câmara mandar embora uma MP ruim, porque [o governo] pega essa parte do texto e coloca escondida embaixo do cobertor em outro projeto que é bom
A frase é de Gilson Marques. Para o deputado Chico Alencar (Psol-RJ), o projeto traz de volta os piores aspectos da MP 1303, sobretudo no tratamento dado ao programa Pé-de-Meia.
Você tirar o caráter assistencial do programa Pé-de-Meia e inseri-lo no percentual da educação significa reduzir o orçamento da educação, tão fundamental e prioritário, em cerca de R$ 10 bilhões
A declaração é de Chico Alencar, que também criticou mudanças nas regras do seguro-defeso e do auxílio-doença. O deputado Tarcísio Motta (Psol-RJ) afirmou que seu voto não seria usado para retirar esses bilhões da educação.
O argumento de quem defendeu o texto: R$ 25 bilhões e o orçamento
Do outro lado, líderes governistas sustentaram que os trechos incorporados valem cerca de R$ 25 bilhões para o Executivo e que, sem eles, não se fecha o orçamento de 2026.
Daqueles R$ 35 bilhões que caíram com a MP 1303, estamos na parte das despesas. Não tem nada de imposto. É muito importante que a gente restitua esse orçamento para votarmos a LDO e a LOA
A explicação é do líder do PT, deputado Lindbergh Farias (RJ). Para o líder do governo, deputado José Guimarães (PT-CE), o projeto vai além da parte tributária.
É moralizador este projeto. Além de regulamentar benefícios concedidos aos pescadores, o programa Pé-de-Meia, e vários outros itens que significam um corte nas despesas do governo
A defesa é de José Guimarães.
Em que fase o texto está e o que dá para fazer agora
Aprovação em uma das Casas é uma etapa, não o fim do caminho — e textos tributários costumam ser alterados de uma votação para a outra, como ocorreu no projeto em que a Câmara aprovou o texto-base da regulamentação do Imposto sobre Bens e Serviços. Aqui, as mudanças feitas pelos deputados obrigam o retorno ao Senado; o passo seguinte da tramitação veio quando os senadores voltaram ao tema e aprovaram a atualização do valor de imóvel no Imposto de Renda.
Enquanto o trâmite não termina e não há sanção, não existe adesão a fazer nem imposto a recolher por essa regra. O que o contribuinte consegue adiantar é conferência de documento: qual foi exatamente o valor lançado para cada imóvel e cada veículo na declaração de 2024, que é a base de cálculo prevista, e qual a documentação de compra que comprova esse custo de aquisição.
A conta também não é igual para todo mundo. O peso da atualização depende do tempo de posse do bem, das deduções admitidas na apuração do ganho de capital e da intenção de vender dentro dos prazos de trava. São variáveis do caso concreto de cada contribuinte, e a comparação só pode ser feita sobre o texto final, se e quando ele virar lei.
