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O Plenário do Senado aprovou na terça-feira (18) o projeto que cria o Regime Especial de Atualização e Regularização Patrimonial (Rearp), que autoriza o contribuinte a atualizar no Imposto de Renda o valor de imóveis e veículos e a regularizar bens lícitos não declarados. A votação não transforma a proposta em lei: o texto segue para sanção presidencial e, até que isso ocorra, ninguém pode atualizar o valor de um imóvel na declaração com base nessa aprovação.
O que já vale hoje e o que ainda não vale
O estágio exato é este: o Senado aprovou o substitutivo da Câmara ao Projeto de Lei 458/2021. Como a votação foi sobre o texto que veio da outra Casa e o relator acolheu esse substitutivo apenas com ajustes redacionais, a proposta não volta para nova votação — vai direto à sanção presidencial. Só depois da sanção e da publicação a regra passa a existir para o contribuinte.
Na prática, o que vale hoje continua sendo a regra antiga: não há previsão legal de atualizar o valor de imóveis a preço de mercado na declaração. Quem procurar o órgão arrecadador agora, ou um contador, para aplicar a alíquota reduzida, vai ouvir que o regime ainda não está em vigor.
Vale entender que essa é a segunda etapa do mesmo processo: em outubro, a Câmara já havia aprovado a atualização do valor de bens no Imposto de Renda, e foi aquele texto — o substitutivo — que os senadores analisaram agora.
As alíquotas aprovadas, e a condição de cada uma
O número que interessa a quem tem imóvel só faz sentido com a condição colada nele. Pelo texto aprovado:
- Pessoas físicas: a atualização acarreta cobrança de 4% — e essa alíquota não incide sobre o valor do imóvel, e sim sobre a diferença entre o valor declarado e o valor de mercado.
- Esses 4% entram em substituição ao Imposto sobre Ganho de Capital, que varia de 15% a 22,5%. É dessa comparação que vem o apelo do regime.
- Pessoas jurídicas: as alíquotas serão de 4,8% de IRPJ e 3,2% de CSLL.
O que o texto aprovado não respondeu
Três perguntas que decidem se a conta compensa não foram informadas na divulgação da aprovação, e é importante que o leitor saiba disso antes de fazer qualquer plano:
- Limite de valor: não foi informado se há teto de valor de imóvel ou de patrimônio para entrar no regime.
- Prazo para optar: não foi informado prazo de adesão nem a partir de quando a opção poderá ser feita.
- Venda depois da atualização: não foi informado como fica a tributação se o imóvel for vendido depois de atualizado — se há período mínimo de permanência ou recálculo do ganho de capital na venda.
Enquanto esses pontos não estiverem no texto sancionado e regulamentado, qualquer cálculo de economia é especulação. A divulgação da aprovação não traz simulação, e não há como estimar ganho individual sem as condições completas.
O problema que a proposta diz resolver
A distância entre o valor pelo qual o imóvel foi declarado — o custo histórico, normalmente o preço de compra — e o preço que ele alcança hoje é o que o projeto chama de defasagem. Enquanto não há atualização, a declaração mostra um patrimônio menor do que o real, e isso pesa quando o dono precisa comprovar bens.
Essa defasagem gera problemas para os contribuintes, como a dificuldade de comprovação patrimonial junto a instituições financeiras para obter crédito
A avaliação é do ex-senador Roberto Rocha (MA), autor do projeto do Rearp.
Como a votação foi registrada e o que mais entrou no texto
O relatório é do senador Eduardo Braga (MDB-AM), que acolheu o substitutivo da Câmara com ajustes redacionais. A divulgação da aprovação não informou o placar da votação em Plenário nem registrou divergência entre senadores sobre a renúncia fiscal do regime ou sobre o benefício a quem tem imóvel — portanto, não há como afirmar que houve consenso nem que houve resistência.
O projeto também absorveu dispositivos que estavam originalmente na MP do IOF (MP 1.303/2025), que perdeu a validade em outubro. Foram incluídos no substitutivo:
- restrições a compensações tributárias;
- revisão de regras do Programa Pé-de-Meia;
- ajuste no prazo do auxílio-doença por análise documental (Atestmed), a modalidade em que o benefício é avaliado por documentos enviados, sem perícia presencial;
- limites à compensação previdenciária entre regimes.
O impacto fiscal estimado desse conjunto de medidas é de cerca de R$ 19 bilhões. Esse valor se refere ao pacote incorporado ao projeto, e não à atualização de imóveis isoladamente.
O acompanhamento da tramitação até a sanção é o que vai dizer se — e em que condições — o regime chega ao contribuinte.
